Domingo 25 de Febrero de 2018
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Reformas en el chalet social: las claves del éxito

 Afrontar la reforma y actualización de las instalaciones de un club deportivo es un acto tan valiente como necesario. Carlos Herández-Carrillo, arquitecto y socio de Estudio B76, nos explica, paso a paso, cómo debe llevarse a cabo esa reforma: desde la elaboración del Master Plan, hasta la finalización de la obra.

El edificio social de un club deportivo alberga una gran variedad de servicios y de usos, que a lo largo del tiempo son modificados atendiendo a las nuevas necesidades de sus socios. El proyecto original, que inicialmente cumplía sus funciones, queda obsoleto siendo necesarias continuas actuaciones de reforma y acondicionamiento.

El problema es que estas intervenciones, que suelen tener un carácter parcial, son realizadas en distintos momentos y por diferentes técnicos y responsables directivos, sin considerar el conjunto global del edificio y sus instalaciones. Poco a poco la integridad funcional y la calidad arquitectónica y decorativa del proyecto original se pierden.

Lo ideal sería plantear una reforma integral del edificio, pero normalmente un club deportivo no puede hacer esto por dos motivos fundamentales:

  1. No puede dejar a los socios sin la mayoría de los servicios a los que están acostumbrados.
  2. Carece de disponibilidad económica para afrontar una reforma de gran envergadura en poco tiempo.

Asumimos, pues, que la actualización de las instalaciones sólo puede realizarse de forma parcial. Pero sí debe hacerse de forma racional, organizada, coordinada y con una visión de conjunto y de futuro.

 

La reforma paso a paso

PRIMERO: La elaboración de un “MASTER PLAN”.

Este documento es el que definirá las necesidades, estimará la inversión y marcará un calendario de intervención de todas las reformas a realizar.

Se trata de un documento generalista que únicamente debe definir las necesidades y la capacidad inversora para resolverlas.

La determinación de las necesidades debe ser fruto de un profundo estudio basado en el conocimiento de las propias instalaciones a reformar, de las carencias que se quieren supllir y de las mejoras que es necesario incorporar. Esa información debe ser aportada por:

  • Directivos del Club (comites y órganos de gobierno).
  • Los propios socios usuarios (mediante encuestas de calidad).
  • Técnicos especialistas (instalaciones, patología de edificios, normativas de aplicación…)

Con la recopilación de esta información, la dirección del club, ayudada por técnicos competentes, redactará el Master Plan, cuya documentación consistirá en:

  • Memoria con la recopilación de toda la información empleada como base (encuestas, informes técnicos, actas de las juntas de dirección…) y como resumen y conclusión, la redacción del Plan de necesidades.
  • Documentación planimétrica del inmueble en su estado actual.
  • Disposición económica y plazos para solucionar las necesidades expuestas.


Un tiempo razonable para la redacción del Master Plan es de tres a seis meses, según la complejidad y estado de las instalaciones.

 Una vez redactado y aprobado por los órganos de gobierno, debe convertirse en el documento de referencia para toda decisión que cualquier responsable del club tome en relación a la reforma del mismo, evitando decisiones personalistas o caprichosas que irían en detrimento de una mejora global, conjunta y a medio y largo plazo.

Es un documento vivo, susceptible de modificación debido a nuevas necesidades que a lo largo del tiempo vayan surgiendo.

 

SEGUNDO: El desarrollo del proyecto o proyectos de arquitectura que respondan al plan de necesidades expuesto en el Master Plan.

Se realizarán varios proyectos por áreas diferenciadas o uno solo que resuelva de forma global todo el complejo, esto dependerá de las conclusiones del Master Plan, pero sea una u otra opción deben ser realizados por el mismo equipo técnico, con el fin de garantizar la únidad técnica y estética de todo el conjunto.

La forma de decidir qué equipo técnico debe realizar la redacción de estos proyectos podría ser mediante concurso. El Colegio Oficial de Arquitectos, dispone de una oficina de concursos especializada, aportando las garantías necesarias para su correcta convocatoria y posterior resolución.

 La selección del jurado es muy importante, soy partidario de que una gran mayoría sean socios cualificados por su profesión y experiencia y otra parte pertenezcan a los órganos de gobierno y dirección del club. El número total de miembros del jurado debería oscilar entre 5 y 15. La decisión final de este jurado debería ser vinculante.

Cuanto más generoso sea el premio de dicho concurso, más atractivo será para los mejores profesionales y mejores propuestas generará.

Posterior a la elección del ganador, un comité de no más de cinco personas deberán ser el encargado de reunirse con el equipo de arquitectura y perfilar el proyecto final que será presentado a todos los socios de forma pública.

Debe abrirse un periodo de propuestas y alegaciones y, en caso de que algunas sean de interés, podrán ser incorporadas al proyecto definitivo siempre de acuerdo con el equipo redactor que es el que tiene la responsabilidad última.

El coste total del proyecto y dirección de obra ronda entre el 8 y el 10% del Presupuesto de Ejecución Material.

 

TERCERO: Obtención de las licencias de obra y actividad en caso de ser necesarias.

La obtención de la licencia de obra no debe implicar mayor problema disponiendo del Proyecto Básico visado en el colegio profesional de arquitectos correspondiente, realizando, en su caso, las modificaciones exigidas por los organismos públicos. No obstante, en caso de no existir licencia de actividades o verse sustancialmente modificada por el proyecto de arquitectura, nos exigirán un proyecto de actividad redactado por un ingeniero técnico según las especificaciones del proyecto de arquitectura.

El coste de la licencia de obras ronda el 4% del Presupuesto de Ejecución Material de las obras por las que se solicita licencia.

Si los proyectos a realizar están ya definidos, es interesante proceder a una solicitud única de obra y actividad para el conjunto de reformas previstas, aunque debe quedar claro el planning de ejecución de las obras, ya que las licencias tienen fecha de caducidad.

 

CUARTO: La contratación de las obras

 Puede realizarse de forma total a una sola empresa constructora o mediante adjudicaciones parciales, convirtiéndose la propiedad (el propio club en este caso) en contratista principal. En este segundo caso sería necesaria la figura del project manager, encargado, junto con la propiedad, de la contratación de las diferentes subcontratas y de su coordinación posterior en obra. Debe existir una relación muy estrecha entre el project manager y el proyectista. De hecho, en mi opinión, es un servicio que debería aportar el mismo estudio de arquitectura encargado del proyecto.

Por las características del tipo de obra que nos atañe, también soy partidario de la adjudicaciones parciales de obra por varios motivos:

  • Mayor especialización de las empresas e industriales que intervienen.
  • Reducción de los costes al eliminar intermediarios.
  • Control más directo de la obra gracias a la intervención del Project Manager, ligado directamente a la propiedad.
  • El volumen de obra, normalmente pequeño, no justifica los sobrecostes de una gran empresa constructora
  • Los mayores costes de este tipo de obra no corresponden a obra civil, sino a instalaciones y revestimientos interiores de alta calidad, partidas que las grandes constructoras suelen subcontratar (a la baja) con pocas garantías de una ejecución de calidad.


La adjudicación total o parcial de las obras debe realizarse por concurso, cuidándonos mucho de no cometer ciertos errores:

  • No se puede considerar la adjudicación a la baja como criterio único.
  • Hay que considerar la capacitación de la empresa en ese tipo concreto de obra, debe haber una proporción adecuada entre el tamaño de la obra y el de la empresa contratista. Informarse a través de otros gerentes de club de su experiencia previa es un buen criterio de valoración.
  • El contrato de obra debe estar correctamente redactado para evitar al máximo posible la aparición de partidas contradictorias y debe dejar muy claro las responsabilidades y garantías del trabajo ejecutado.

 

QUINTO: La ejecución

 Es un punto delicado ya que se trata del grueso de la inversión económica y la fase que genera molestias a los socios. El proyecto habrá marcado una serie de fases que contemplarán la reubicación temporal de determinados usos afectados por la obra en cuestión. Para todo ello es muy importante la implicación y la coordinación de distintos actores:

  • La Dirección Facultativa se encargará de garantizar una ejecución de obra según la documentación de proyecto y de subsanar las deficiencias o imprevistos que pudieran surgir en el transcurso de la obra,
  • El Coordinador de Seguridad y Salud velará por el cumplimiento de las normativas que a este respecto atañen.
  • Y el project manager se encargará de la coordinación entre las diferentes subcontratas en la ejecución de obra y en su relación con la Dirección Facultativa, así como del control presupuestario de la obra.
  • Por su parte la propiedad debe encargar a una persona de la dirección del club la relación directa y única con el project manager, con quien periódicamente visitará la obra y a quien realizará las consultas que estime oportunas. En ningún caso este responsable por parte de la dirección del club, debe tener relación directa con las empresas contratistas, ya que esto puede generar órdenes contradictorias y malos entendidos.

 

SEXTO: La recepción final de las obras y el periodo de garantía

Una vez finalizadas las obras y firmada la Recepción Final, empieza un periodo de garantía avalado por la Ley de Ordenación de la Edificación, que establece claramente las responsabilidades de todos los agentes que intervienen en la obra. Los vicios ocultos que a lo largo del periodo de garantía vayan surgiendo deberán ser subsanados por las empresas contratistas responsables de los mismos.

 La propia ley de Ordenación de la Edificación establece los plazos y garantías que la empresa contratista debe dar a la Propiedad, por ejemplo, la empresa contratista emitirá un aval por valor del 5% o bien la propiedad dejará un 5% de las cantidades certificadas como garantía para ese primer año tras la finalización de las obras, que es en el que surgen el 80% de los vicios ocultos en la construcción.


Con un desarrollo lineal y controlado de estos seis puntos, esa temida actualización del Chalet Social quedará perfectamente resuelta y a gusto de “casi todos”.


En próximos artículos, gracias a la experiencia de más de 30 años de la empresa de arquitectura, Estudio B76, podremos desglosar con mayor detalle algunos de estos seis puntos.


Carlos Hernández-Carrillo Lozano es arquitecto y socio del estudio de arquitectura y diseño Estudio B76 S.L. Puedes remitirle tus dudas a Esta dirección electrónica esta protegida contra spam bots. Necesita activar JavaScript para visualizarla


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